根据公积金局早前公布的数据显示,55岁以下的EPF会员中有一半,相当于610万名会员的退休存款少于RM10,000,更有360万人的储蓄低于RM1000。大部分EPF会员在退休后的2到3年内就会花光退休金,有车有房的最后甚至可能需要卖掉资产,才勉强凑够钱养老。

国家按揭机构执行长曾志良接受《八点最热报》访问时指出,国内打工仔不够退休金养老已经是一个在酝酿中的危机,因此该机构于今年1月推出了一项,给55岁以上退休人士申请的“逆按揭计划”(Reverse Mortgage)。


什么是逆按揭计划
“逆按揭计划”可以说是“以房养老”的其中一种形式,在欧美地区、香港和新加坡已经推行多年,而马来西亚今年才开始推动。

该计划的概念有点像和银行再融资(re-finance),又有点像保险的机制,但著重于帮助那些在退休后不够钱花,而名下仍有自住房产的55岁以上人士,他们可以将房产抵押给国家按揭机构。

在“逆按揭计划”下,什么样的人才适合参加?他们又该如何申请?以房养老真能解决退休金不足的问题吗?

参考欧美国家、香港等做法
Cagamas已于今年1月开放申请

国家按揭机构(Cagamas)执行长曾志良受访时说,我国是在参考了盛行于欧美国家,甚至香港、韩国、新加坡的作法后,才推出本地版本的“逆按揭计划”。

他指出,该计划能够让退休后不够现金应付日常开销,但名下仍有自住房产的人士,可以有多一个退休选择方案,以房产养老,而该机构已于今年1月开放申请。


参与者去世后机构将卖掉房子
“剩钱”会退给遗产继承人

曾志良表示,退休人士参与“逆按揭计划”,把房屋抵押给国家按揭机构并经过换算后,当局会每个月支付一笔现金给贷款者,而这笔钱可以按月领到离开人世那一天,到时贷款者也不需要再偿还剩余的房屋贷款。

他进一步透露,当贷款者去世后,国家按揭机构就会把抵押的房子卖掉,如果卖价低于房贷欠款,按揭机构就会自行吸收损失差额。相反的,要是卖掉房子后还有“剩钱”,国家按揭机构也会把剩下到的差价,退给贷款者的遗产继承人,这就是“逆按揭计划”最大的优点。



申请程序需几个月审批
“首批通过申请的可能只有几十人”

退休人士想把房子抵押给按揭机构换“退休金”,有什么程序?

首先,相关人士必须到公积金局查看退休存款的情况,接着还要接受信贷咨询与债务管理机构AKPK评估债务负担,若前两关都通过,申请书才会去到国家按揭机构审查。

曾志良指出,整个过程需要至少几个月,程序也相当繁琐,因此目前几百名有兴趣者中,最终通过申请的第一批贷款者只有几十人。


勿把“逆按揭计划”当成投资
曾志良强调,别把“逆按揭计划”看成是“投资”,而是当你退休时,它能够帮你把早前累积的房产投资转化成现金流,或兑现成“退休金”的一种应急方式。

不过,受访的财经分析师提醒退休人士,别因为政府提供这种便利,就敢敢大肆投资房产,因为当局只接受你抵押自己住的那间房子,千万别因为便利,为人生制造更多问题。



无论如何,国家按揭机构执行长曾志良补充,“逆按揭计划”终究只是让有房产却不够现金的退休人士,在没有其他选择下的其中一种纾困方案,而且也不可能单靠这项计划,就全盘解决打工仔因为退休金不够用,而可能会引发的社会问题。