相信不少人在规划退休时的其中一个选项就是“以房养老”。

它的核心观念是：在退休前先“人养房”，等退休后就可以“房养人”。不管是收租还是房产本身的增值，当退休没有工资收入后，人生下半场就靠房产的收益来支撑生活开销。

虽然这样的观念早在西方国家和一些华人长辈间流行，但面对房产可能会供过于求、高通膨率以及银行升息等变动因素下，“以房养老”还是不是一种好的投资和理财方法呢？



须有眼光评估升值空间
“买房养老或比存EPF更好”
中华总商会总财政孔令龙在接受《八点最热报》访问时就肯定地说，买房养老确实是退休规划的其中一个好方法，甚至可能比公积金局算出的“退休养老金至少要存24万令吉才可以过舒适生活”的标准来得更好。

这是因为，如果在30岁买房，差不多60岁时还清，理论上房产价格经历30年后涨价了，代表租金也跟着升高，因此靠租金养老是可行的。


财商教育讲师：没精明计算 恐花一辈子养房
但财商教育讲师黄凯顺在受访时就提醒，在签下至少30年的“卖身契”给银行前，必须懂得精明分析和计算，用租金收入去估算房产的回酬率，千万不要只是“靠感觉”就盲目在房地产上插旗。

如果不是精明投资，投下去可能还会自身难保，最后还有可能要你花一辈子去养房，让你因为有房反而没办法安心养老！

大马华人热衷买房保值
“须注意套现时间点”
大马财务规划理事会署理总会长庄国辉提醒，以房养老虽然不过时，但必须注意套现的时间点。

升息致房产掀拋售潮?
“贷款分期恐比租金多”
财商教育讲师黄凯顺则端出数据指出，过去两年是两百年来难得一见的低贷款利率时代，但随着全球为了抗通膨陆续升息，甚至上升的幅度也还看不到终点后。

有研究统计，当银行每调高百分之1的利息，分期贷款就会上涨百分之13到14%，让投资房产的负担变得越來越大！
若想投资房产有赚头
“精算租金回酬至少8%”
黄凯顺还说，虽然银行不断升息，恐怕会引爆房产泡沫化，这是叫人担心的“最坏情况”。

他指出，研究数据显示：在高通膨的年代， 房产的总回酬率要是没有超过百分之8，就算是不合理的投资回报。

须精明计算回酬率
买错房恐反吞噬养老金
黄凯顺也提醒，要避免只是“靠感觉”把积蓄投进房地产。


加买房贷保险
避免房展债留子孙
不过，要是每个月负责还贷款的人，在还完房贷之前失去偿还能力、甚至离开人世，那房贷会不会“债留子孙”呢？

对此孔令龙就建议投资者，可以加买“房贷保险”Mortgage term Assurance，确保在没办法还款时，还能靠保险继续支付贷款，不为子孙留下负担。


精明算回酬训练眼光
以房养老还须运气加持
财商教育讲师黄凯顺也给投资者3个参考原则，那就是：
  1. 先精明计算租金回酬
  2. 加强选房的眼光
  3. 运气

买房养老须分散投资
同时拥多屋 退休恐“转行”当经纪
受访的三位财经界专业人士都一致认同，正常情况下，买房养老是行的通的理财方法。

但在目前房产供过于求、通货膨胀强劲、以及银行利率恐怕会持续上升的年代，想靠房产收租当退休金，应该只是其中一个选项。在退休理财上，应该作分散投资。

黄凯顺提醒，不能把所有养老金都压在同一间房产上，同时也不要把房产分得太散，因为要是同时买了10间房产来养老，恐怕不是退休，而是得“转行”当房产经纪，将会有一堆杂事处理不完。